Hausverkauf

Wertberechnung

 

Qualifizierte Datenabfrage

 

Wertermittlungsobjekt: Einfamilienhaus ( Doppelhaushälfte)

Körnerstraße 13

47166 Duisburg

Erstellt von: Herrn Volker Kühn

 

Mit Hilfe der Datenbasis von Bodenrichtwertangaben NRW´s

 

Inhalt:

1. Ergebnis Immobilienwert

    Bodenwert laut Bodenrichtwert Tabelle 145,00 € -205,00 € gemittelter Wert pro m²= 175,00 €

    Grundstücksgröße ca. 550 m² x 175 € =96250,00 €

 Gebäudewert: 100 m² Wfl. X 1100 € = 110000,00 €                                                            

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                                                              206.250,00 €

2. Umgebungskarten

    Siehe Anhang

 

 

3. Angaben zum Objekt

    Baubeschreibung des Ein-Familien Hauses Körnerstraße 13

    Grundbuch von Hamborn Blatt 5471

 Auf dem Grundstück lfd. Nr.1, 2

 Flurstücke : 194 , 216

Das Haus wurde als Doppelhaushälfte 1958 erbaut und wurde 1971 durch einen Anbau erweitert.

Das Objekt wurde von mir, dem Unterzeichnenden im Jahr 1992 von den Eheleuten Jäschke, für 320.000 DM käuflich erworben und wird von meiner Familie und mir als Wohnhaus genutzt.

Das Gebäude liegt im Duisburger Norden neben dem Hamborner Amtsgericht in ruhiger zentraler Lage.

Die Straße liegt auf der Südostseite des Gebäudes, der größere Gartenteil auf der Südwestseite.

Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäusern.

Die Gebäude stammen aus unterschiedlichen Bauzeiten (ca. 1930 bis 2007) und sind in der Regel gepflegt.

Auf den Nachbar-Grundstücken ist eine bauliche Veränderung unwahrscheinlich.

Rückseitig und in größerem Abstand befinden sich 3-geschossige Mehrfamilienhäuser, Bauzeit ca. 1970.

Eine Veränderung oder zusätzliche Bebauung erscheint auch hier unwahrscheinlich.

Insgesamt sind wesentliche, den Wert negativ beeinflussende Veränderungen in der Umgebung sind nicht anzunehmen.

 

4. Wohnumfeldinformationen

   

ZUR  LAGE

- Freizeitbad Rhein – Ruhr Bad ca. 300 m entfernt,

- diverse Schuleinrichtungen in fußläufiger Entfernung.

- Differenzierte Einkaufsmöglichkeiten ab Rathaus Hamborn, ca. 200 m entfernt.

- Bus-Station  ca. 200 m entfernt.

- Amtsgericht, Rathaus und Post in unmittelbarer Nähe.

 

5. Erläuterung Ermittlungsverfahren 

 ZUM GEBÄUDE

Das Gebäude ist als kleines, vorstädtisches Wohnhaus ca. 1958 errichtet worden.

Häuser ähnlichen Charakters und Zuschnittes mit Satteldach befinden sich mehrfach in der Umgebung.

Das Erdgeschoß liegt 0,2 m erhöht, und ist gut belichtet.

Im Erdgeschoß befinden sich Flur, Küche und ein großer Wohnraum sowie eine  Gäste -Toilette,

 Im Obergeschoß liegen vier  Räume, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad und ein Büro.

Im Erdgeschoß liegt im Südwesten eine größere Terrasse.

Die äußere Gestaltung des Gebäudes ist einheitlich und der ursprünglich vorhandene "Heimatstil" ist weitgehend erhalten.

Es gehören zwei Garagen zum Objekt, wovon eine unterkellert ist und der Raum von mir als Garten-Gerätelager genutzt wird. Es besteht ein Bodentunnel zur oberen Garage.

 Die Außenwände des Gebäudes sind  ca. 28 cm stark und verputzt

(vermutlich einsteiniges Mauerwerk aus baujahrtypischem Leichtbeton).

Die Fenster sind als Kunststoff -Fenster mit Isolierglas ausgeführt, guter Zustand,

Einbau ca. 1985 - 2000.

Der Dachstuhl ist vom Vorbesitzer gedämmt worden.

 

Technischer Zustand

Der technische Zustand ist befriedigend.

Die Haustechnik jedoch ist einwandfrei.

Heizungsanlage in 2009 erneuert durch eine Gasbrennwert Heizung mit Warmwasserbereitung der Fa.Viessmann.

Hausanschluss Strom wurde 2010 erneuert ( Vollabnahme durch Fa.)

Hauseingangstür Alu – Glas 2001 erneuert

Küche der Marke Alno ca.16.000 DM 2000 erneuert

Küchenfliesen raum hoch ausgeführt.

Schlafzimmer Schrank Maßanfertigung über Eck, ca. 8000 DM

Kellerinnentreppe 2000 erneuert

Garagentore durch Sektionaltore ersetzt in 2003

Terrasse neu angelegt 2001

Ein Tiefwasserbrunnen 16m tief mit einer Grundfos Tauchpumpe 1997 durch Fa. erstellt.

Großer Grillkamin aus Beton (Selbstbau ).

Gäste WC im Erdgeschoß 2000 erneuert.

Kelleraußentreppe weist Abplatzungen auf(vermutlich Frostschäden).

Elektrische Jalousien an fast allen Fenstern.

 

ZUSAMMENFASSUNG

Das Gebäude ist gut nutzbar  und wurde fortlaufend renoviert, es entspricht in vielerlei Hinsicht heutigem Standard. Es weist Qualitäten auf wie z.b. Natursteinböden ( Marmor ) im Flur und  Wohnraum, im Obergeschoß  Granitböden.

Positiv ist vor allem das Grundstück selbst und der nach Süden ausgerichtete

Gartenbereich mit Terrassen Süd- West Lage ca.20 m²groß.

Masse / Flächen

Bruttogeschoßfläche

EG ca. 59, 00 m²

1. OG ca. 39, 00 m²

Summe ca.98, 00 m²

Raumgrößen / Nutzflächen, vereinfacht gerechnet (aus  Zeichnungsmaßen berechnet)

Es ergibt sich somit eine Wohnfläche von ca. 100,00 m²

  

Feststellung  des Wertes

Für das bebaute Grundstück schätze ich den Grundstückswert auf ca.97.000 €             

Den Sachwert des Gebäudes schätze ich auf ca. 110.000 €

Übliche Preise pro m² Wohnfläche liegen in diesem Umfeld für ältere Einfamilienhäuser i.d.R. zwischen 1.100 € / m² und 1600 € / m²

Unter Berücksichtigung der oben genannten Umstände halte ich einen

Preis von 200.000 €  bis 185.000 €  für angemessen.